本网讯 最近有件糟心事困扰着刘某。9月20日一大早，他拿着购房合同和收据等证据材料来到从江县人民法院诉讼服务中心，向法官讲述了自己的糟心事。
2022年3月份刘某向梁某某购买了一套二手房，两人签订了房屋买卖合同，合同签订后，刘某向梁某某支付了首付款5万元，并约定剩余房款在办理过户登记手续时付清。6月份刘某按照约定办理过户手续时，发现所购房屋又被梁某某出售给了吴某，并办理了过户登记手续，现该房屋被吴某占用。刘某认为自己先与梁某某签订了购房合同并交付了房屋首付款，房屋应归属自己，遂产生纠纷，故到法院要求吴某退还房屋。
这种情况，刘某该如何维权呢？根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。第二百二十一条第一款规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
梁某某违反诚信原则将房产过户给了吴某，刘某已经无法取得该房屋的所有权，导致刘某与梁某某的房屋买卖合同目的不能实现，法官告知其可主张与梁某某解除合同，并要求梁某某承担返还购房首付款及利息、支付违约金、赔偿损失等违约责任。
法官提醒：为避免“一房二卖”“一房多卖”再次发生，合同相对人在签订房屋买卖合同后，买房人应尽快办理产权转移登记，无法立即办理产权转移登记的可向登记机构办理预告登记，排除卖房人将房屋过户给其他人的可能，即具有对抗其他房屋买受人的效力，杜绝此类纠纷再次上演。（薛文艳）
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